Textes de loi

LOI MALRAUX

Qu’un patrimoine soit très important ou, à l’inverse, qu’il commence à se construire, la pierre permet de défiscaliser en faisant prospérer ses biens. Zoom sur deux dispositifs en vigueur.

 

                                                L'investissement dans un bien ancien nécessitant une importante restauration immobilière ouvre droit au dispositif Malraux - Photo Miguel Medina/AFP
 
 
L'investissement dans un bien ancien nécessitant une importante restauration immobilière ouvre droit au dispositif Malraux - Photo Miguel Medina/AFP
 

Quels épargnants peuvent aujourd’hui investir dans l’immobilier dans le cadre de la loi Duflot ? Compte tenu de son intégration au plafond global des niches fiscales, « ce placement peut surtout intéresser des primo-investisseurs, soit des personnes qui investissent pour la première fois et qui ont peu ou pas utilisé cette niche », indique Daniel Znaty, directeur immobilier à l’UFF.

En vigueur depuis le 1er janvier 2013, ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt de 18 % du prix de revient TTC répartie sur neuf ans. Le plafond global de cet investissement est limité à 300.000 euros par an. Avec ce régime, l’impôt sur le revenu peut être au maximum minoré de 6.000 euros par an (18 % x 300.000 euros/9).

A l’actif de ce nouveau dispositif, des loyers abordables qui devraient intéresser beaucoup de locataires. En outre, l’immeuble vendu en Duflot ne sera pas occupé que par des locataires. Le texte oblige les promoteurs à commercialiser au moins 20 % de leur programme en dehors du Duflot. Les déménagements devraient être moins fréquents engendrant mois de dégradations dans les parties communes.

Pour optimiser l’opération, il faut privilégier un petit logement, situés en zone B1 (agglomération de plus de 250.000 habitants située en grande couronne parisienne, autour de la Côte d’Azur, en outre-mer et en Corse).

Au passif de cette loi, un dispositif trop encadré (lire ci-dessous) qui bride la rentabilité locative : entre 2 à 3,5 % avant avantage fiscal. Mais surtout, la réduction d’impôt accordée entre dans le plafonnement global des niches fiscales, actuellement limité à 10.000 euros par an. Il suffit qu’un contribuable déclare déjà un employé (nounou, femme de ménage), déduise des cours de soutien à domicile pour ses enfants, etc. Dans ce cas, le reliquat ne sera pas suffisant pour « faire » un Duflot.

 


 Les pièges du Duflot

Pour réussir son investissement, le choix de l’emplacement adéquat est crucial : il faut éviter la zone A (dont Paris) car le prix du neuf (de 12.000 à 15.000 euros/m2) est au-dessus du prix d’achat plafond (5.500 euros/m2) permettant la réduction d’impôt. De plus l’écart entre le loyer privé et le loyer plafond est, là encore, trop important pour être intéressant.

 


 Le Malraux pour les plus imposés

En tout cas, pour défiscaliser à grande échelle, il faut oublier le Duflot et se tourner par exemple vers le dispositif Malraux « Efficace, ce régime est profitable aux contribuables situés dans les plus hautes tranches du barème de l’impôt sur le revenu. Il permet de gommer l’impôt sur quelques années ».

L’investissement dans un bien immobilier ancien nécessitant une importante restauration immobilière (de 50 à 70 % du prix de l’investissement représentent les travaux) ouvre droit au dispositif Malraux. Le taux de réduction d’impôt accordé est de 22 % du montant des travaux pour un immeuble situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap). Ce taux atteint 30 % dès lors que l’immeuble se situe dans un secteur sauvegardé.

Ces travaux sont plafonnés à hauteur de 100.000 euros par an pendant quatre ans. La réduction d’impôt annuelle maximale est de 30.000 euros en ZPPAUP et de 22.000 euros dans une Avap. En contrepartie de cet avantage fiscal, l’investisseur doit louer pendant neuf ans le bien nu en tant que résidence principale mais le loyer est « libre ». Avantage de l’opération : c’est l’occasion d’intégrer dans son patrimoine un bien de caractère porteur à long terme d’une Pus-value et susceptible de se revendre facilement. Et surtout, depuis le 1er janvier 2013, ce dispositif n’entre plus dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros.

Reste que le prix de ces biens atypiques est généralement élevé et les travaux réalisés sont plus coûteux que pour des interventions classiques. En outre, si le logement n’est pas loué dans les douze mois suivants l’achèvement des travaux, le dispositif peut être remise en cause par l’administration fiscale. Dès lors mieux vaut ne pas se lancer dans ce genre d’opération si son budget est serré ou si sa situation financière n’est pas solide. Deux à trois ans peuvent s’écouler entre la signature chez le notaire et l’encaissement des premiers loyers.